Auswirkungen der Kreditbedingungen und Zinssätze auf den ungarischen Immobilienmarkt

Die Entwicklung des ungarischen Immobilienmarktes im Jahr 2025 wird nicht nur durch die Preise und die Nachfrage bestimmt, sondern in hohem Maße auch durch die Kreditbedingungen und das Zinsumfeld. Da Wohnkredite für die meisten Käufer ein entscheidender Faktor sind, wirken sich Änderungen der Finanzierungsmöglichkeiten unmittelbar auf die Anzahl der Transaktionen und die Preisentwicklung aus.

Lage des Hypothekenmarktes

Ende 2024 und Anfang 2025 hat die schrittweise Senkung des Leitzinses durch die Nationalbank die Hypothekenzinsen leicht gesenkt. Dennoch liegen die aktuellen Zinssätze mit 6–7 % weiterhin deutlich über den extrem niedrigen Niveaus der letzten Dekade.

Dies führt dazu, dass:

junge Erstkäufer nur schwer Zugang zu Krediten finden,

die monatlichen Raten hoch bleiben und damit die Käuferbasis schrumpft,

ein Teil der Investoren vermehrt Barzahlungen bevorzugt, um ihre Liquidität auszunutzen.

Nachfrage und Käuferverhalten

Aufgrund der strengen Kreditbedingungen konzentrieren sich Käufer zunehmend auf kleinere Wohnungen in niedrigeren Preiskategorien. Gleichzeitig bleibt das Premium-Segment – Innenstadtlagen, Neubauten, energieeffiziente Wohnungen – bei wohlhabenderen Käufern und Investoren weiterhin gefragt.

Staatliche Förderprogramme (z. B. CSOK Plusz) können die Belastungen junger Familien zwar verringern, kommen jedoch nur für eine begrenzte Zielgruppe infrage.

Einfluss der Zinsen auf die Preise

Hohes Zinsniveau: bremst die Transaktionen und schwächt die Preissteigerungen in bestimmten Segmenten.

Potenzielle Zinssenkungen: Sollte die Inflation nachhaltig sinken und die Zentralbank die Zinsen weiter reduzieren, könnte dies die Nachfrage beleben und die Preise wieder steigen lassen.

Im ersten Quartal 2025 zeigt sich bereits, dass Investoren und Käufer mit höheren Einkommen den Markt dominieren, während der Anteil der kreditfinanzierten Käufer abnimmt.

Ausblick für 2025

Experten erwarten, dass:

bei einer schrittweisen Zinssenkung die Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte wieder anziehen könnte,

die Zahl der Transaktionen um 10–15 % steigen kann,

die Preisentwicklung selektiv bleibt: Gute Lagen und energieeffiziente Immobilien gewinnen an Wert, während sanierungsbedürftige Objekte weniger nachgefragt sind.

Fazit

Kreditbedingungen und Zinssätze bleiben ein Schlüsselfaktor auf dem ungarischen Immobilienmarkt. Während Barzahler und Investoren derzeit von besseren Verhandlungsmöglichkeiten profitieren, stehen Käufer mit Finanzierungsbedarf vor erheblichen Herausforderungen durch hohe Raten und strenge Bankauflagen. In den kommenden Monaten wird die Entwicklung des Zinsniveaus entscheidend sein – sie bestimmt, ob der Markt stagniert oder wieder dynamisch wächst.