Steuerfragen bei Immobilieninvestitionen – Worauf sollte man achten?

Immobilieninvestitionen gelten in Ungarn als eine der sichersten und beliebtesten Formen der Geldanlage. Viele Investoren neigen jedoch dazu, die steuerlichen Verpflichtungen zu übersehen, die einen erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rendite haben können. Im Folgenden fassen wir die wichtigsten steuerlichen Aspekte zusammen, auf die man beim Immobilienkauf und -verkauf sowie bei der Vermietung achten sollte.

1. Besteuerung beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Dieser berechnet sich, indem man vom Verkaufspreis folgende Posten abzieht:

den ursprünglichen Kaufpreis,

die Erwerbsnebenkosten (z. B. Anwaltsgebühren, Grunderwerbsteuer),

sowie wertsteigernde Investitionen (z. B. Renovierungen).

Wichtig: Die Steuerpflicht reduziert sich mit den Jahren nach dem Erwerb der Immobilie. Nach fünf Jahren (bei Wohnimmobilien) entfällt die Einkommensteuer (SZJA) vollständig.

2. Besteuerung der Vermietung

Einkünfte aus Vermietung sind ebenfalls steuerpflichtig. Privatpersonen zahlen derzeit 15 % Einkommensteuer auf ihre Mieteinnahmen.

Der Vermieter kann wählen zwischen:

detaillierter Kostenabrechnung, bei der nachgewiesene Ausgaben (z. B. Instandhaltung, Renovierung, Hausgeld) abgesetzt werden können, oder

10%-Kostenpauschale, bei der automatisch 10 % der Einnahmen als Kosten gelten.

Zusätzlich können je nach Gemeinde weitere lokale Steuern (z. B. Gebäudesteuer, Tourismusabgabe) anfallen.

3. Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb)

Wer eine Wohnung kurzfristig vermietet, unterliegt anderen steuerlichen Regeln als bei der klassischen Vermietung. In diesem Fall muss man als Einzelunternehmer auftreten und kann entweder die Pauschalbesteuerung oder – falls verfügbar – das KATA-System nutzen. Zudem können Tourismusabgaben und Mehrwertsteuerpflichten entstehen, wenn eine bestimmte Umsatzgrenze überschritten wird.

4. Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 4 % des Kaufpreises an. Es gibt jedoch Ausnahmen und Ermäßigungen, zum Beispiel:

für Erstkäufer unter 35 Jahren,

beim Kauf von Neubauten,

oder bei Tauschgeschäften.

5. Steuerliche Fragen für ausländische Investoren

Auch für ausländische Investoren gilt: Einkünfte aus Immobilien in Ungarn sind hier steuerpflichtig. Allerdings regeln Doppelbesteuerungsabkommen, in welchem Land die Steuer tatsächlich zu entrichten ist.

Fazit

Die steuerlichen Verpflichtungen bei Immobilieninvestitionen sind komplex und können die Rentabilität erheblich beeinflussen. Deshalb empfiehlt es sich für jeden Investor, einen Steuerberater oder Buchhalter hinzuzuziehen, um gesetzeskonform und zugleich optimal vorzugehen.

Immobilieninvestitionen sind nur dann wirklich profitabel, wenn auch die steuerlichen Aspekte von Anfang an sorgfältig geplant werden.