Adózási kérdések ingatlanbefektetésnél – Mire figyeljünk?

Az ingatlanbefektetés az egyik legbiztonságosabb és legnépszerűbb megtakarítási forma Magyarországon. Ugyanakkor sok befektető hajlamos figyelmen kívül hagyni az adózással kapcsolatos kötelezettségeket, amelyek jelentős hatással lehetnek a megtérülésre. Az alábbiakban bemutatjuk, milyen adózási kérdésekre érdemes kiemelten figyelni, ha ingatlanba fektetünk.

1. Lakás eladása utáni adózás

Ha egy ingatlant eladunk, az abból származó jövedelem adóköteles lehet. A jövedelem számításakor az eladási árból levonható:

a vételár,

a megszerzéssel kapcsolatos költségek (pl. ügyvédi díj, illeték),

valamint az értéknövelő beruházások (pl. felújítás).

Fontos: az adófizetési kötelezettség az ingatlan megszerzését követő évek számával csökken. Öt év elteltével (lakóingatlan esetén) már nem kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetni az eladás után.

2. Bérbeadás adózása

A lakás bérbeadásából származó jövedelem is adóköteles. Magyarországon a magánszemélyeknek a bevételük után jelenleg 15% SZJA-t kell fizetniük.

A bérbeadó választhat:

tételes költségelszámolás, ahol igazolt kiadásokat (pl. karbantartás, felújítás, közös költség) lehet elszámolni, vagy

10%-os költséghányad, ahol automatikusan a bevétel 10%-a költségként levonható.

Ezen felül a bérbeadásnál helyi adó (építményadó, idegenforgalmi adó) is felmerülhet, attól függően, hogy az adott település mit ír elő.

3. Rövid távú kiadás (Airbnb és társai)

Ha valaki rövid távú szálláshely-szolgáltatást nyújt (például Airbnb-n keresztül), akkor az adózása eltér a klasszikus bérbeadástól. Ebben az esetben egyéni vállalkozóként kell működni, és a jövedelem után tételes átalányadó vagy KATA (ha újra bevezetésre kerül bizonyos formában) választható. Emellett idegenforgalmi adót és áfát is kell fizetni, ha a bevétel meghalad egy bizonyos szintet.

4. Illetékfizetési kötelezettség

Ingatlan vásárlásakor a vevőnek 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie a vételár után. Bizonyos esetekben azonban kedvezmények is elérhetők, például:

35 év alatti első lakástulajdonosoknál,

új építésű ingatlan vásárlásakor,

vagy cserével történő ügyleteknél.

5. Külföldi befektetők adózása

Külföldi befektetők számára a magyarországi ingatlanból származó jövedelem adóköteles Magyarországon. Ugyanakkor a kettős adóztatás elkerüléséről szóló nemzetközi egyezmények meghatározzák, hogy melyik országban kell az adót ténylegesen megfizetni.

Összegzés

Az ingatlanbefektetés adózási kötelezettségei összetettek, és jelentősen befolyásolhatják a befektetés valódi hozamát. Ezért minden befektetőnek ajánlott szakértő – könyvelő vagy adótanácsadó – bevonása, hogy a jogszabályoknak megfelelően és optimalizáltan járjon el.

Az ingatlanbefektetés csak akkor lehet igazán nyereséges, ha az adózási kötelezettségeket is előre megtervezzük.